부린이의 임장일기5 - 염창동 벽산 늘푸른

지난해  4번 정도 임장을 다녀왔지만, 아파트를 매매하기에는 당시 자본금이 많이 부족하였으며(당시 매매 가능금액 : 3.5억 ~ 4억), 입지나 상태도 만족스럽지 않아 현타를 느껴 임장을 포기하였었다.

이후 1년간 미국 주식과 암호화폐 투자에 집중하며 자산을 꾸준히 늘려왔었으며, 이를 통해 어느 정도의 아파트 매매 자금을 마련할 수 있었다.

내년 중순쯤 전세계적 경제위기가 온다고 예상하는 관점을 가지고 있는 나는 그전에 투자금을 회수해 6~7억 원대의 아파트를 구매하기로 계획을 세웠다. 이제 다시 임장을 시작하며 보다 나은 입지와 조건을 가진 내 집 마련을 위해 철저히 준비하려 한다.

1. 아파트 매매 우선 조건

1. 입지(서울 > 경기 남부(동탄, 성남, 수원) > 안양 > 인천)
2. 역과의 거리
3. 지하철 호선
4. 주변 환경(대형마트, 병원, 유흥시설 등)
5. 공원 및 여가시설 존재 여부
6. 주차 여부

이렇게 생각을 하고 있었다.

그래서 시간이 날 때마다 https://kbland.kr

KB부동산

에서 내 자산과 매매 우선조건을 비교해서 아파트를 검색하였으며, 강서구 염창동에 벽산 늘푸른 아파트를 발견하게 되었다.

 

2. 벽산 늘푸른 아파트는?

• 1999년 11월에 입주 승인(26년)
• 206세대
• 방 3개, 화장실 1개
• 매매가는 6.3억 ~ 6.6억(23평) 정도로 형성(25년 09월 기준)이었으며 최근 실거래가는 6.6억으로 거래(25년 9월 21일 기준) 
• 9호선 라인(근처 증미역. 등촌역)
• 23평 현재 최저가 6억(102동 1층)
• 복도식 아파트

102동 정문

 

3. 역까지 거리

내가 아파트를 살 때 가장 중요하게 보는 것 중 하나는 도보로 역까지의 거리이다.

그래서 아파트를 한 번 둘러보고 가장 먼저 한 건 아파트에서 가장 가까운 역인 증미역까지 도보로 걸어가 보았다.

우선 네이버 지도 상으로는 도보 이용 시 8 ~ 11분으로 나온다.(횡단보도 1회)

네이버 지도 기준 증미역까지 도보 소요시간

하지만 내가 직접 걸어서 가보니 5분이면 갈 만큼 역은 가까웠다.(횡단보도 1회)

그다음으로는 등촌역으로 가서 등촌역에서 아파트까지 걸어가 보았다.

네이버 지도 기준 등촌역까지 도보 소요시간

네이버 지도 상으로는 등촌역에서 벽산 늘푸른 아파트까지는 도보로 16 ~ 20분 정도 소요된다고 나와있다.

하지만 내가 도보로 걸었을 때는 14분 정도 소요(횡단보도 1 ~2회)가 되었으나 초행길이라 길을 살짝 헤맨 게 있으니, 지리에 익숙한 사람은 12분까지도 걸릴 수 있을 것 같다.

 

4. 직주 근접성

내가 역까지 거리에 이렇게까지 신경쓰는 이유는 우리는 출퇴근 시 대중교통 그중에서 지하철을 많이 이용하기 때문이다.

그래서 나는 회사가 많은 여의도역, 강남역, 광화문역 기준으로 벽산 늘푸른 아파트까지 얼마나 걸리는지 계산해 보았다.

1. 여의도 역

늘푸른 아파트에서 가장 가까운 증미역 기준 9호선을 탑승하면 환승 없이 여의도에 14분이면 도착할 수 있다.

도보로 증미역까지 5분이면 갈 수 있으니, 지하철 타이밍만 잘 맞춘다면 25분 이내 여의도에 도착할 수 있을 것 같다.

 

2. 강남역

9호선 염창역에서 신논현역까지 급행으로 빠르게 갈 수 있었으며, 신논현역에서 환승 후 한 정거장만 더 가면 강남역에 갈 수 있다.

벽산 늘푸른 아파트에서 역까지 걸리는 시간 + 환승에 시간이 소요되는 것 까지 포함하면, 대략 50분 내외로 걸리니 강남 접근성 또한 나쁘지 않다고 볼 수 있다.

 

3. 광화문역

9호선 여의도역에서 5호선 환승을 통해 광화문역에 갈 수 있다.

벽산 늘푸른 아파트에서 역까지 걸리는 시간 + 환승에 시간이 소요되는 것 까지 포함하면, 대략 40분 내외로 걸리니 광화문 접근성 또한 나쁘지 않다고 볼 수 있다.

-> 서울의 3대 업무지구까지 1시간 이내 도착 가능하다는 큰 장점이 존재한다.

 

5. 학군

아마 아이를 키우고 있는 부모 입장에서는 가장 중요하게 보는 부분이 학군이라고 생각한다.

그렇다면 벽산 늘푸른 아파트 주변 학군을 어떨까?

1. 초등학교

만약 벽산 늘푸른 아파트에서 초등학교 입학을 앞둔 부모라면

자녀는 염경초등학교 외 입학이 가능한 학교가 없다.

그렇다면 늘푸른 벽산에서 염경초등학교까지는 얼마나 걸릴까?

도보로 13분(횡단보도 1회) 정도 소요되는 걸로 예상된다. 엄청 멀다고 하기는 어렵지만, 그래서 초등학생 입장에서 1KM 가까이 되는 거리는 살짝 부담스러울 것으로 예상된다.

 

2. 중학교

중학교는 초등학교와 다르게 선택권이 매우 넓어진다.

총 14개의 중학교를 선택할 수 있으며, 이중 1km 이내 중학교는 총 3개, 1.5km 이내는 5개에 중학교가 존재하는 걸 확인할 수 있다.

 

3. 고등학교

고등학교의 경우, 중학교 보다 선택권이 더 많아지는 걸 알 수 있다.

원래는 학업 성취도율을 정리하려고 했는데, 어디서 보는지 까먹어서 이번에는 패스하도록 하겠다....

 

6. 주변 상권

아마 가장 아쉬운 부분이라고 볼 수 있을 것 같다.

1. 대형마트 및 백화점

벽산 늘푸른 아파트 근처 대형마트라고는 가양역 근처에 홈플러스 밖에 없었다.

대중교통 이용 시 12분 정도 걸린다고 나오지만, 가양역 근처 교통체증이 심한 만큼, 더 걸릴 가능성도 존재한다.

도보로 가도대략 20 ~ 25분 정도 걸리는 것으로 예상된다.(횡단보도 3회)

그 외 이마트의 경우 30분

롯데마트도 30분 정도 걸리며, 

가장 가까운 백화점도 김포공항 근처이며, 30분정도 소요된다는 점은 매우 아쉽다고 볼 수 있다.

하지만 징역 근처에 하나로 마트가 하나 있었고, 규모가 크지는 않았지만, 간단하게 식료품들을 쇼핑할 수 있다는 점을 위안으로 삼을 수 있다.

 

2. 병원

요즘 부동산 입지에 가장 중요한 것 중 하나가 대형병원의 존재라고 한다.

내가 임장을 다녀왔을 때 아파트 근처에 대형병원이 하나 존재 하긴 했었다.

하지만 고든 병원은 종합병원이 아닌 대형 정형외과라는 점은 많이 아쉬웠다.

그나마 대중교통으로 30분 이내 거리에 이대 서울병원, 부민병원 등 대학병원이나, 종합병원이 존재한다.

그리고 구립 도서관도 3분 거리(횡단보도 1회)에 대형 구립도서관 레포츠 센터가 있었으며, 바로 밑에 야구장도 존재하였다.

구립 도서관 밑 야구장에서 야구를 하고 있는 아이들

병원 및 백화점 등 주변 편의시설 및 상권이 부족하였으나, 대형 비즈니스 센터 건물이 존재하였으며, 등촌역 가는 길에 지식 산업센터 개발 중인 것을 확인하였다.  

아마 지식산업센터가 완공되면 주변으로 상권이 발달하지 않을까 기대를 해볼 수 있다.

 

7. 분위기

• 2000년 이전에 완공된 아파트이고 소규모 단지라 그런 거 일수도 있지만, 정문 앞에서 본 아파트의 느낌은 확실히 구축이라는 게 많이 느껴지는 느낌이었다. 
• 아파트가 살짝 경사진 곳에 있다는 것도 살짝 불편할 수 있다는 생각이 있다.
• 하지만 가장 놀라웠던 점은 다양한 연령층에 사람들이 많았다.
• 물론 내가 간 시간대가 토요일 오후 3 ~ 4시다 보니 그런 것 일 수도 있겠지만, 어린 학생들이 정말로 많아 뭔가 매우 활기차 보였었다.
• 그리고 가장 놀라웠던 점은 모두 다 신호를 지킨다는 점이었다.
• 이게 왜 놀라운 점인가 할 수 있겠지만, 임장 다닐 때도 그렇고 일터 근처도 그렇고 횡단보도가 짧은 곳에서는 사람들이 무단횡단 하는 경우가 많은데, 모두들 신호를 지키며, 신호가 바뀌면 건너는 모습은 매우 인상적이었다.

황금내 근린공

• 그리고 도서관 뒤편에 황금 내 근린공원이 있는데  둘레길도 엄청 잘 되어있고, 테니스장, 농구장, 풋살장도 존재하고,  가장 인상적인 부분은 근린공원 뒤편으로 한강으로 갈 수 있는 길이 존재한다는 점이었다.

 

8. 주차

• 지상에 주차장이 있으며, 지하주차장이 있었다.
• 지하 주차장 바로 앞 경비실과 주차 차단기가 존재하여, 지하주차장까지는 가보지 못했지만, 아파트를 한 번 둘러본 결과 1층에서 지하주차장으로 들어갈 수 있는 통로는 존재하지 않았다. 그래서 아파트 단지 내에서 바로 지하주차장으로 갈 수 있는 존재라는 것을 예측할 수 있다.
• 네이버 지도를 찾아보니 세대 당 0.83대 주차가 가능하다고 나와있다
  

  

• 또한 호갱노노의 입주민 이야기를 들어보니 주차공간 부족으로 이중주차를 해야 한다는 점을 알 수가 있었다.

 

9. 장점 / 단점

- 이번 임장을 통해 장점과 단점을 한번 정리해 보았다.

- 장점 

1.  6억 대의 서울 소재 아파트
2.  집에서 여의도, 강남, 광화문까지 1시간 이내 접근 가능함
3.  8분 거리에 한강을 갈 수 있음
4.  매우 조용함
5.  역까지 매우 가까움(증미역, 도보 5분)
6. 다양한 연령대 사람들이 살고 있음

- 단점

1.  가장 가까운 대형마트, 백화점, 병원을 가려면 대중교통으로 30분 이상 소요
2. 구축에 소규모 단지라 커뮤니티 시설이 부족
3.  뭔가 부족해 보이는 건 없지만 그렇다고 유흥거리를 즐길만한 곳이 보이지 않음
4.  편의점을 가려고 해도 큰길까지는 나가야 함

 

10. 결론

소규모 단지이지만, 한강까지 10분 이내 갈 수 있는 위치, 역까지 도보 5분 거리, 여의도, 강남, 광화문 까지 1시간 이내인 확실한 장점을 가지고 있지만 편의시설이 매우 부족한 게 조금 많이 아쉽다고 생각을 한다.

하지만 서울에서 이런 아파트가 6억 대라는 점은 매우 매력적이라고 생각한다.

계속해서 임장을 다닐 생각이지만 지금까지 가 본 아파트 중 가장 매수하고 싶은 아파트가 아닐까라는 생각이 들었다.

총점 : ★★★★☆